Si vous planifiez un nouveau centre de conditionnement physique ou une rénovation majeure, l’une des premières vraies décisions que vous aurez à prendre n’a rien à voir avec les marques d’équipement ou les plans d’aménagement. Il s’agit de choisir comment vous allez le construire.
La construction d’un centre de conditionnement physique se résume généralement à deux approches : la conception-construction, où une seule équipe prend en charge la conception et la construction en vertu d’un seul contrat, ou le modèle traditionnel, où vous engagez d’abord un architecte, puis lancez un appel d’offres auprès d’entrepreneurs généraux à partir des plans finaux.
Les deux approches mènent à une installation terminée. Elles y mènent simplement de façon très différente, avec des coûts différents, des échéanciers différents et des responsables différents lorsque quelque chose ne se déroule pas comme prévu. Prenez la mauvaise décision, ou prenez-la trop tard, et vous en paierez le prix en avenants et en retards bien avant d’ouvrir vos portes.
Ce que signifie réellement la conception-construction pour un projet de centre de conditionnement physique
La conception-construction réunit la conception et la construction sous un même toit, au sens propre. Au lieu d’engager séparément un architecte et un entrepreneur général, vous signez un seul contrat avec une équipe de conception-construction qui s’occupe des deux. Cette équipe élabore le concept, règle l’ingénierie et construit l’installation, le tout avec un seul point de contact.
Pour la construction d’un centre de conditionnement physique, c’est plus important qu’il n’y paraît. Les charges de l’équipement, les systèmes de revêtement de sol, le CVC des zones cardio, la plomberie des vestiaires et des piscines et l’alimentation électrique de l’équipement de musculation et de cardio doivent tous être planifiés ensemble, et non transmis par étapes.
Lorsque la même équipe conçoit et construit, ces détails ont tendance à être réglés plus tôt, avant de se transformer en avenants une fois la construction amorcée, quand ils sont beaucoup plus difficiles à corriger.
Comment fonctionne le modèle de construction traditionnel (conception-soumission-construction)
Le modèle de construction traditionnel, parfois appelé conception-soumission-construction, divise ce même travail en trois phases distinctes. Vous engagez un architecte pour produire des plans de conception complets. Ces plans font ensuite l’objet d’un appel d’offres auprès d’entrepreneurs généraux. Vous choisissez ensuite un entrepreneur et la construction commence.
Ce modèle donne aux propriétaires plus de contrôle à chaque étape. Vous pouvez examiner une conception terminée avant le premier coup de pelle, et l’appel d’offres peut faire baisser les coûts de construction d’un projet bien défini. C’est aussi le modèle que la plupart des projets publics et municipaux sont tenus d’utiliser, puisque l’appel d’offres ouvert est souvent inscrit directement dans les règles d’approvisionnement.
La contrepartie, c’est le temps et la coordination. Rien n’est construit tant que la conception n’est pas entièrement terminée, et une fois l’appel d’offres lancé, l’entrepreneur n’a aucun mot à dire sur les plans qu’il doit maintenant réaliser. Si quelque chose ne se transpose pas bien du papier à l’espace réel, qu’il s’agisse d’un vestiaire plus exigu qu’il ne le paraissait sur le dessin ou d’un conduit de CVC qui entre en conflit avec l’emplacement de l’équipement, c’est souvent le propriétaire qui se retrouve pris entre deux parties, chacune ayant sa propre idée de quel plan a causé le problème.
Entrepreneur général ou conception-construction : où se situe la responsabilité
C’est vraiment le cœur du choix entre entrepreneur général et conception-construction. Dans le modèle traditionnel, vous gérez deux relations distinctes, l’architecte et l’entrepreneur général, et c’est vous qui faites le lien entre eux lorsque leurs priorités ne concordent pas. Si un détail de conception s’avère coûteux ou peu pratique à construire, il n’est pas toujours clair à qui revient la responsabilité de le corriger, et les différends entre l’architecte et l’entrepreneur peuvent ralentir un projet au pire moment.
La conception-construction élimine cet écart. Une équipe, un contrat, une seule partie responsable de faire en sorte que l’installation terminée respecte le plan et le budget. Ce n’est pas un modèle parfait pour autant. Les sous-traitants sont souvent présélectionnés par l’équipe de conception-construction, ce qui peut limiter la concurrence à ce niveau, et il vaut la peine de confirmer que votre équipe de conception-construction détient la bonne assurance responsabilité en matière de conception, car cette limite peut devenir floue lorsqu’une seule entité joue les deux rôles. Mais pour les propriétaires qui veulent qu’une seule partie soit responsable du concept jusqu’à la livraison, la conception-construction règle un vrai problème de coordination que le modèle traditionnel ne règle tout simplement pas.
Ce que les données révèlent réellement sur les coûts et les échéanciers
Il vaut la peine d’être honnête sur ce que la recherche indique réellement, car la conception-construction n’est pas gagnante à tout coup sur tous les plans.
Des études ont montré que les projets en conception-construction ont tendance à franchir la phase de construction nettement plus rapidement, près d’un tiers plus vite selon certaines analyses, avec moins de glissement d’échéancier que des projets comparables en conception-soumission-construction.
Pour les coûts, le portrait est plus nuancé. Certaines études montrent que la conception-construction affiche une croissance des coûts légèrement inférieure à celle de la conception-soumission-construction. D’autres, particulièrement pour les projets plus grands et plus complexes, montrent un coût total plus élevé en conception-construction, souvent parce que ces projets sont plus gros et plus ambitieux dès le départ, et non parce que le mode de réalisation lui-même coûte plus cher. La conclusion honnête, c’est que le véritable avantage de la conception-construction réside dans la rapidité et la responsabilisation, pas dans une économie garantie, et que la performance sur le plan des coûts dépend encore largement de la qualité de la définition du projet au départ.
Construction de gym commercial : quel modèle convient vraiment à votre projet
La construction d’un gym commercial présente quelques caractéristiques qui rendent cette décision plus lourde de conséquences que pour un simple aménagement de local commercial. Les centres de conditionnement physique supportent des charges d’équipement plus lourdes, ont des besoins mécaniques plus exigeants et requièrent des revêtements de sol et une plomberie spécialisés qui doivent tous fonctionner ensemble, et pas seulement se côtoyer sur un dessin.
La conception-construction est généralement le meilleur choix lorsque :
- L’échéancier est important et vous devez faire chevaucher la conception et la construction plutôt que de les réaliser l’une après l’autre.
- Le projet comprend des systèmes spécialisés, comme des piscines, des spas, des zones cardio ou des aires de musculation, où l’équipement et l’infrastructure doivent être planifiés ensemble dès le départ.
- Vous voulez une seule équipe responsable du résultat final, et non deux équipes qui se renvoient la balle si quelque chose tourne mal.
Le modèle traditionnel demeure pertinent lorsque :
- Le projet est simple et bien défini, sans exigences mécaniques ou structurales inhabituelles.
- Un financement public ou des règles d’approvisionnement municipales exigent un appel d’offres, ce qui est courant pour les projets de centres communautaires et récréatifs.
- Vous voulez arrêter une conception finale et l’examiner en entier avant de choisir un constructeur.
Aucun modèle ne convient à tous les cas, que vous aménagiez un seul centre de conditionnement physique d’entreprise ou un ensemble complet d’espaces communs dans un projet résidentiel multilogement. La vraie question est de savoir lequel correspond au projet que vous avez réellement.
Le choix du bon mode de réalisation commence avant celui du constructeur
Il n’existe pas de mode de réalisation idéal pour tous les centres de conditionnement physique. Le bon choix dépend de votre échéancier, du degré de certitude de votre budget, de la complexité de l’espace et du fait que vous deviez suivre un processus d’appel d’offres public ou que vous travailliez avec un promoteur privé qui mise sur la rapidité.
L’essentiel est de prendre cette décision en ayant le portrait complet sous les yeux, avant de vous être engagé auprès d’un architecte ou d’avoir signé avec un entrepreneur. C’est à ce moment que bien des faux pas coûteux s’installent, non pas pendant la construction elle-même, mais dans les décisions prises avant même l’obtention du premier permis.
L’essentiel est de prendre cette décision en ayant le portrait complet sous les yeux, avant de vous être engagé auprès d’un architecte ou d’avoir signé avec un entrepreneur. C’est à ce moment que bien des faux pas coûteux s’installent, non pas pendant la construction elle-même, mais dans les décisions prises avant même l’obtention du premier permis. C’est aussi généralement à cette étape que les architectes et les promoteurs intègrent un consultant en conception de gym à l’équipe, un partenariat que nous détaillons dans Pourquoi les architectes et les promoteurs s’associent à des consultants en gym, puisque cet apport opérationnel influence tout autant le bon déroulement de l’un ou l’autre des modèles de construction.
C’est précisément là qu’intervient l’équipe Conseil et développement de LIVunLtd, bien avant le premier coup de pelle. Nous analysons le choix entre la conception-construction et le modèle traditionnel avec les propriétaires et les promoteurs, aidons à définir la portée du projet et à rallier les parties prenantes tôt, et veillons à ce que la planification de l’équipement et la performance de l’installation fassent partie de la discussion dès le premier jour, peu importe le mode de réalisation choisi.
Si vous hésitez entre un projet de construction de centre de conditionnement physique en conception-construction et une approche traditionnelle, et que vous souhaitez le point de vue d’un exploitant avant de vous engager, parlons-en.