Si vous planifiez un nouveau centre de conditionnement physique ou une r\u00e9novation majeure, l’une des premi\u00e8res vraies d\u00e9cisions que vous aurez \u00e0 prendre n’a rien \u00e0 voir avec les marques d’\u00e9quipement ou les plans d’am\u00e9nagement. Il s’agit de choisir comment vous allez le construire. <\/p>\n\n\n\n
La construction d’un centre de conditionnement physique se r\u00e9sume g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 deux approches : la conception-construction, o\u00f9 une seule \u00e9quipe prend en charge la conception et la construction en vertu d’un seul contrat, ou le mod\u00e8le traditionnel, o\u00f9 vous engagez d’abord un architecte, puis lancez un appel d’offres aupr\u00e8s d’entrepreneurs g\u00e9n\u00e9raux \u00e0 partir des plans finaux. <\/p>\n\n\n\n
Les deux approches m\u00e8nent \u00e0 une installation termin\u00e9e. Elles y m\u00e8nent simplement de fa\u00e7on tr\u00e8s diff\u00e9rente, avec des co\u00fbts diff\u00e9rents, des \u00e9ch\u00e9anciers diff\u00e9rents et des responsables diff\u00e9rents lorsque quelque chose ne se d\u00e9roule pas comme pr\u00e9vu. Prenez la mauvaise d\u00e9cision, ou prenez-la trop tard, et vous en paierez le prix en avenants et en retards bien avant d’ouvrir vos portes.<\/p>\n\n\n\n
La conception-construction r\u00e9unit la conception et la construction sous un m\u00eame toit, au sens propre. Au lieu d’engager s\u00e9par\u00e9ment un architecte et un entrepreneur g\u00e9n\u00e9ral, vous signez un seul contrat avec une \u00e9quipe de conception-construction qui s’occupe des deux. Cette \u00e9quipe \u00e9labore le concept, r\u00e8gle l’ing\u00e9nierie et construit l’installation, le tout avec un seul point de contact.<\/p>\n\n\n\n
Pour la construction d’un centre de conditionnement physique, c’est plus important qu’il n’y para\u00eet. Les charges de l’\u00e9quipement, les syst\u00e8mes de rev\u00eatement de sol, le CVC des zones cardio, la plomberie des vestiaires et des piscines et l’alimentation \u00e9lectrique de l’\u00e9quipement de musculation et de cardio doivent tous \u00eatre planifi\u00e9s ensemble, et non transmis par \u00e9tapes. <\/p>\n\n\n\n
Lorsque la m\u00eame \u00e9quipe con\u00e7oit et construit, ces d\u00e9tails ont tendance \u00e0 \u00eatre r\u00e9gl\u00e9s plus t\u00f4t, avant de se transformer en avenants une fois la construction amorc\u00e9e, quand ils sont beaucoup plus difficiles \u00e0 corriger.<\/p>\n\n\n\n
Le mod\u00e8le de construction traditionnel, parfois appel\u00e9 conception-soumission-construction, divise ce m\u00eame travail en trois phases distinctes. Vous engagez un architecte pour produire des plans de conception complets. Ces plans font ensuite l’objet d’un appel d’offres aupr\u00e8s d’entrepreneurs g\u00e9n\u00e9raux. Vous choisissez ensuite un entrepreneur et la construction commence.<\/p>\n\n\n\n
Ce mod\u00e8le donne aux propri\u00e9taires plus de contr\u00f4le \u00e0 chaque \u00e9tape. Vous pouvez examiner une conception termin\u00e9e avant le premier coup de pelle, et l’appel d’offres peut faire baisser les co\u00fbts de construction d’un projet bien d\u00e9fini. C’est aussi le mod\u00e8le que la plupart des projets publics et municipaux sont tenus d’utiliser, puisque l’appel d’offres ouvert est souvent inscrit directement dans les r\u00e8gles d’approvisionnement.<\/p>\n\n\n\n
La contrepartie, c’est le temps et la coordination. Rien n’est construit tant que la conception n’est pas enti\u00e8rement termin\u00e9e, et une fois l’appel d’offres lanc\u00e9, l’entrepreneur n’a aucun mot \u00e0 dire sur les plans qu’il doit maintenant r\u00e9aliser. Si quelque chose ne se transpose pas bien du papier \u00e0 l’espace r\u00e9el, qu’il s’agisse d’un vestiaire plus exigu qu’il ne le paraissait sur le dessin ou d’un conduit de CVC qui entre en conflit avec l’emplacement de l’\u00e9quipement, c’est souvent le propri\u00e9taire qui se retrouve pris entre deux parties, chacune ayant sa propre id\u00e9e de quel plan a caus\u00e9 le probl\u00e8me.<\/p>\n\n\n\n
C’est vraiment le c\u0153ur du choix entre entrepreneur g\u00e9n\u00e9ral et conception-construction. Dans le mod\u00e8le traditionnel, vous g\u00e9rez deux relations distinctes, l’architecte et l’entrepreneur g\u00e9n\u00e9ral, et c’est vous qui faites le lien entre eux lorsque leurs priorit\u00e9s ne concordent pas. Si un d\u00e9tail de conception s’av\u00e8re co\u00fbteux ou peu pratique \u00e0 construire, il n’est pas toujours clair \u00e0 qui revient la responsabilit\u00e9 de le corriger, et les diff\u00e9rends entre l’architecte et l’entrepreneur peuvent ralentir un projet au pire moment.<\/p>\n\n\n\n
La conception-construction \u00e9limine cet \u00e9cart. Une \u00e9quipe, un contrat, une seule partie responsable de faire en sorte que l’installation termin\u00e9e respecte le plan et le budget. Ce n’est pas un mod\u00e8le parfait pour autant. Les sous-traitants sont souvent pr\u00e9s\u00e9lectionn\u00e9s par l’\u00e9quipe de conception-construction, ce qui peut limiter la concurrence \u00e0 ce niveau, et il vaut la peine de confirmer que votre \u00e9quipe de conception-construction d\u00e9tient la bonne assurance responsabilit\u00e9 en mati\u00e8re de conception, car cette limite peut devenir floue lorsqu’une seule entit\u00e9 joue les deux r\u00f4les. Mais pour les propri\u00e9taires qui veulent qu’une seule partie soit responsable du concept jusqu’\u00e0 la livraison, la conception-construction r\u00e8gle un vrai probl\u00e8me de coordination que le mod\u00e8le traditionnel ne r\u00e8gle tout simplement pas.<\/p>\n\n\n\n
Il vaut la peine d’\u00eatre honn\u00eate sur ce que la recherche indique r\u00e9ellement, car la conception-construction n’est pas gagnante \u00e0 tout coup sur tous les plans.<\/p>\n\n\n\n
Des \u00e9tudes ont montr\u00e9 que les projets en conception-construction ont tendance \u00e0 franchir la phase de construction nettement plus rapidement, pr\u00e8s d’un tiers plus vite selon certaines analyses, avec moins de glissement d’\u00e9ch\u00e9ancier que des projets comparables en conception-soumission-construction. <\/p>\n\n\n\n
Pour les co\u00fbts, le portrait est plus nuanc\u00e9. Certaines \u00e9tudes montrent que la conception-construction affiche une croissance des co\u00fbts l\u00e9g\u00e8rement inf\u00e9rieure \u00e0 celle de la conception-soumission-construction. D’autres, particuli\u00e8rement pour les projets plus grands et plus complexes, montrent un co\u00fbt total plus \u00e9lev\u00e9 en conception-construction, souvent parce que ces projets sont plus gros et plus ambitieux d\u00e8s le d\u00e9part, et non parce que le mode de r\u00e9alisation lui-m\u00eame co\u00fbte plus cher. La conclusion honn\u00eate, c’est que le v\u00e9ritable avantage de la conception-construction r\u00e9side dans la rapidit\u00e9 et la responsabilisation, pas dans une \u00e9conomie garantie, et que la performance sur le plan des co\u00fbts d\u00e9pend encore largement de la qualit\u00e9 de la d\u00e9finition du projet au d\u00e9part.<\/p>\n\n\n\n
La construction d’un gym commercial pr\u00e9sente quelques caract\u00e9ristiques qui rendent cette d\u00e9cision plus lourde de cons\u00e9quences que pour un simple am\u00e9nagement de local commercial. Les centres de conditionnement physique supportent des charges d’\u00e9quipement plus lourdes, ont des besoins m\u00e9caniques plus exigeants et requi\u00e8rent des rev\u00eatements de sol et une plomberie sp\u00e9cialis\u00e9s qui doivent tous fonctionner ensemble, et pas seulement se c\u00f4toyer sur un dessin.<\/p>\n\n\n\n
La conception-construction est g\u00e9n\u00e9ralement le meilleur choix lorsque :<\/p>\n\n\n\n
Le mod\u00e8le traditionnel demeure pertinent lorsque :<\/p>\n\n\n\n
Aucun mod\u00e8le ne convient \u00e0 tous les cas, que vous am\u00e9nagiez un seul centre de conditionnement physique d’entreprise ou un ensemble complet d’espaces communs dans un projet r\u00e9sidentiel multilogement. La vraie question est de savoir lequel correspond au projet que vous avez r\u00e9ellement.<\/p>\n\n\n\n
Il n’existe pas de mode de r\u00e9alisation id\u00e9al pour tous les centres de conditionnement physique. Le bon choix d\u00e9pend de votre \u00e9ch\u00e9ancier, du degr\u00e9 de certitude de votre budget, de la complexit\u00e9 de l’espace et du fait que vous deviez suivre un processus d’appel d’offres public ou que vous travailliez avec un promoteur priv\u00e9 qui mise sur la rapidit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
L’essentiel est de prendre cette d\u00e9cision en ayant le portrait complet sous les yeux, avant de vous \u00eatre engag\u00e9 aupr\u00e8s d’un architecte ou d’avoir sign\u00e9 avec un entrepreneur. C’est \u00e0 ce moment que bien des faux pas co\u00fbteux s’installent, non pas pendant la construction elle-m\u00eame, mais dans les d\u00e9cisions prises avant m\u00eame l’obtention du premier permis.<\/p>\n\n\n\n
L’essentiel est de prendre cette d\u00e9cision en ayant le portrait complet sous les yeux, avant de vous \u00eatre engag\u00e9 aupr\u00e8s d’un architecte ou d’avoir sign\u00e9 avec un entrepreneur. C’est \u00e0 ce moment que bien des faux pas co\u00fbteux s’installent, non pas pendant la construction elle-m\u00eame, mais dans les d\u00e9cisions prises avant m\u00eame l’obtention du premier permis. C’est aussi g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 cette \u00e9tape que les architectes et les promoteurs int\u00e8grent un consultant en conception de gym \u00e0 l’\u00e9quipe, un partenariat que nous d\u00e9taillons dans Pourquoi les architectes et les promoteurs s’associent \u00e0 des consultants en gym, puisque cet apport op\u00e9rationnel influence tout autant le bon d\u00e9roulement de l’un ou l’autre des mod\u00e8les de construction.<\/p>\n\n\n\n
C’est pr\u00e9cis\u00e9ment l\u00e0 qu’intervient l’\u00e9quipe Conseil et d\u00e9veloppement<\/a> de LIVunLtd, bien avant le premier coup de pelle. Nous analysons le choix entre la conception-construction et le mod\u00e8le traditionnel avec les propri\u00e9taires et les promoteurs, aidons \u00e0 d\u00e9finir la port\u00e9e du projet et \u00e0 rallier les parties prenantes t\u00f4t, et veillons \u00e0 ce que la planification de l’\u00e9quipement et la performance de l’installation fassent partie de la discussion d\u00e8s le premier jour, peu importe le mode de r\u00e9alisation choisi.<\/p>\n\n\n\n